Tipos de obras no condomínio e o quórum necessário para aprovação - Parte 1


Sempre que questionados os quóruns para aprovação de reformas em condomínios, o síndico recebe a resposta básica: se a obra for necessária, a aprovação poderá se dar por maioria simples; se útil, por maioria absoluta e se for voluptuária, por maioria qualificada de 2/3 dos condôminos. Sem falar nas obras que venham a alterar a fachada do condomínio, estas exigem aprovação por unanimidade.


Esta resposta se encontra na letra da Lei. O art. 1.341 e seguintes do Código Civil e o art. 10 §2º da Lei 4.591/64 detalham perfeitamente os tipos de quóruns necessários para aprovações da Assembleia.


Ocorre que somente a Lei não é suficiente para sanar todas as dúvidas de síndicos e administradores. Isto porque, cada obra tem sua peculiaridade e a caracterização da benfeitoria não é simples de se fazer. Exige estudo aprofundado, evitando problemas futuros.


Para tanto, imperioso abordar os tipos de obras que, atualmente, mais causam polêmicas e discussões dentro de condomínios:


  • Obras de Segurança


Nos dias de hoje, com o aumento da preocupação pela segurança, é comum condomínios reforçarem suas áreas de acesso. Instalação de sistema de monitoramento por câmeras, construção de guarita, colocação de vidros na fachada, entre outras reformas. Dessas reformas, a maior preocupação esta com a colocação de vidros na entrada do condomínio e a construção de guaritas para segurança.


No que tange às guaritas, por se tratar de construção de uma área nova, o quórum adequado é o de 2/3 dos condôminos. Este tipo de construção se enquadra na categoria de benfeitorias voluptuárias.


De outro norte, quando falamos da colocação de vidros na entrada do condomínio, fechando toda sua área externa, existe a possibilidade desta obra ser caracterizada como benfeitoria útil, necessitando de maioria absoluta apenas (50% + 1 do total de condôminos).


Recentemente, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reconheceu que o fechamento de sacadas com vidros translúcidos não traz alteração para a fachada do condomínio e, portanto, não exige a aprovação da unanimidade.


Em um caso como esse, pode ser feita a analogia para os vidros na entrada do condomínio e, respeitados os critérios estabelecidos, aprovada a reforma com a maioria absoluta. Citamos a decisão mencionada:


AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO. FECHAMENTO DE SACADA COM VIDRO. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA PARA DETERMINAR O DESFAZIMENTO DA OBRA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS INSERTOS NO ART. 461, § 3º, DO CPC. OBRA QUE DISPENSAVA APROVAÇÃO UNÂNIME EM ASSEMBLEIA, PORQUANTO NÃO ALTEROU A FACHADA DA EDIFICAÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 10, § 2º, DA LEI N. 4.591/64. ADEMAIS, SEGURANÇA DA REFORMA CERTIFICADA POR ENGENHEIRO RESPONSÁVEL PELO PROJETO ESTRUTURAL DO EDIFÍCIO. RECEIO DE DANO IRREPARÁVEL INVERSO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.


In casu, como se observa do repertório fotográfico carreado aos autos (fls. 210-215; 302-303), a sacada do agravante foi fechada com lâminas de vidro transparente e de modelo retrátil, obra bastante sutil que em nada modificou a fachada da edificação. (TJ-SC, Relator: Maria do Rocio Luz Santa Ritta, Data de Julgamento: 08/03/2010, Terceira Câmara de Direito Civil).


Conforme conclusão dos Desembargadores, na forma como foi feita a obra, não há alteração na fachada. Referido julgado foi baseado em jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.


De qualquer forma, é importante destacar de que não se trata de matéria pacífica em nossos Tribunais. Há diversos casos de obras análogas com exigência de aprovação unânime da assembleia. Nas próximas partes, passaremos a citar alguns exemplos com a intenção de levantar possibilidades que podem ser exploradas com estudo cuidadoso.


Este é um artigo segmentado em três partes, clique para ler mais: Parte 1 | Parte 2 | Parte 3.

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