5 Direitos do Comprador na Aquisição do Imóvel - Parte 2


Dando continuidade ao artigo postado no blog na semana anterior, seguem mais dois direitos do adquirente na compra do seu imóvel.


4. Falhas e promessas não cumpridas podem gerar indenização por si só.

Os defeitos de disposição ou a não entrega do imóvel exatamente como anunciado também podem ensejar indenização. De fato, não é raro o comprador receber imóvel diverso do comprado, sem garagem coberta ou em condomínio com características diferentes das anunciadas.

Em todas as hipóteses acima, além de outras corriqueiras, é possível pleitear indenização pelos prejuízos materiais - os quais podem se refletir na diferença de valor de mercado entre o imóvel propagandeado e o entregue - ou morais, geralmente consubstanciados na dor e aflição do adquirente que se sente frustrado com a residência recebida.

Também é possível pleitear reparação por gastos resultantes do atraso ou irregularidade da obra. É pacífico no Poder Judiciário que a construtora deverá indenizar o comprador pelos aluguéis que se viu obrigado a arcar enquanto seu imóvel não estava finalizado. O adquirente que iria utilizar o imóvel para fins comerciais também pode pleitear reparação pelo faturamento que perdeu (lucros cessantes) ou pelo abalo à imagem de uma empresa que havia anunciado seu início de atividades e ficou meses ainda fechada. Todos esses pontos mencionados necessitam de prova contundente, sendo raro o reconhecimento da ocorrência de dano presumível por parte dos Magistrados.


5. O prazo ordinário para reclamar de falhas é o maior do que normalmente é divulgado.


O menor prazo pertinente a este artigo é aquele relacionado à rescisão contratual em virtude de vício de construção: seis meses. A jurisprudência pátria tem consolidado que somente é possível pleitear a rescisão contratual em virtude de falha construtiva em até 180 dias da ciência do problema.

Descobriu um vício, porém não conseguiu acionar a justiça no prazo mencionado acima? Não tem problema. Ainda é possível, durante os cinco anos após a entrega efetiva do imóvel, exigir a reparação do problema perante a construtora.

A questão ainda desconhecida por muitos é que o prazo de cinco anos contados da entrega do imóvel não é peremptório para reivindicação do direito. Trata-se, na verdade, do tempo de garantia da obra. Surgindo uma falha durante tal período, o prazo para ajuizar uma ação pleiteando a reparação é de dez anos.

Ou seja, na prática, o adquirente possui 15 anos para se ver reparado de uma falha construtiva. Como se não bastasse, os imóveis entregues anteriormente à 2003 observam as regras previstas no Código Civil de 1916, isto é, podem ter prazo ainda maior. Cabe pontuar que a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) possui regulamentação de prazos de garantia conforme o componente da obra, porém tal documentação acaba sendo pouco utilizada em discussões judiciais.

No caso de prejuízo em virtude de inadimplemento contratual, como, por exemplo, atraso de obra ou não construção de um determinado cômodo, o prazo prescricional também é de dez anos, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Este é um artigo segmentado em duas partes, clique aqui para visualizar a primeira parte.

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